Urbanisme
Une demande d’usage conditionnel est requise lorsque vous souhaitez utiliser votre propriété d’une manière qui peut nécessiter une dérogation ou une approbation spéciale selon les règlements municipaux. Cela peut inclure des projets tels que la construction d’une structure inhabituelle, l’exploitation d’une entreprise à domicile ou d’un commerce, ou tout autre projet qui ne se conforme pas strictement aux règles en vigueur.
Pour consulter le Règlement sur les usages conditionnels n°1114-15, visiter l’onglet Urbanisme en cliquant ici
La dérogation mineure constitue une procédure d’exception en vertu de laquelle le conseil peut autoriser la réalisation de travaux projetés ou la régularisation de travaux en cours ou terminés, lesquels ne satisfont pas à toutes les dispositions du règlement de zonage ou de lotissement. Elle assure à la réglementation une certaine souplesse d’application dans la mesure où il s’agit d’une dérogation dite « mineure ».
L’ analyse de la demande se base principalement sur les critères suivants :
- l’application du règlement de zonage ou de lotissement cause un préjudice sérieux au demandeur ;
- elle ne porte pas atteinte à la jouissance du droit de propriété des propriétaires des immeubles voisins ;
- les travaux en cours ou déjà exécutés ont été effectués de bonne foi et ont fait l’objet d’un permis ;
- une demande de dérogation mineure doit respecter l’esprit des règlements en vigueur et la demande ne s’applique que dans des circonstances exceptionnelles.
Demande de dérogation mineure
La dérogation mineure n’est surtout pas :
- un moyen de légaliser des travaux réalisés sans permis ou à l’encontre des règlements ;
- un moyen d’éviter une modification aux règlements d’urbanisme ;
- une incitation au non-respect des règlements ;
- un moyen de légaliser une erreur survenue lors de la construction ;
- un moyen de contourner les règlements d’urbanisme.
Les principales étapes obligatoires que doit suivre une demande de dérogation mineure sont :
a) analyse et recommandation du Comité consultatif d’urbanisme (CCU) ;
b) publication de la demande dans un journal local ;
c) décision du Conseil municipal lors d’une assemblée.
Les seules dispositions réglementaires ne pouvant pas faire l’objet d’une dérogation mineure se rapportent aux aspects suivants :
Règlement de construction ;
Usage (ex: commerce dans une zone résidentielle) ;
Nombre de logements (densité d’occupation).
L’identification, dans le règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA), de certains secteurs ou de certaines catégories de projets devant faire l’objet d’une évaluation qualitative au moment d’une demande de permis ou de certificat, permet à la Municipalité d’assurer la qualité de l’implantation et de l’intégration architecturale tout en tenant compte des particularités de chaque situation.
À Saint-Hippolyte, un PIIA est applicable dans deux (2) secteurs. Le secteur du noyau villageois entrée sud de la municipalité et ce, pour tous les terrains situés principalement le long du chemin des Hauteurs (route 333).
L’approbation d’un plan d’implantation et d’intégration architecturales est notamment requise pour une nouvelle construction, l’agrandissement ou la rénovation d’un bâtiment, l’aménagement d’un terrain ou d’un stationnement et les enseignes. L’ensemble des détails quant aux interventions assujetties peut être consulté au Service d’urbanisme.
Demande de PIIA
Pour consulter le Règlement n°1007-10 sur les PIIA, visiter l’onglet Urbanisme en cliquant ici
Plan d’intégration et d’implantation architecturales (PIIA) – lacs et secteurs montagneux
De nouvelles dispositions sont en vigueur sous la forme d’un plan d’intégration et d’implantation architecturale (PIIA). Ces dispositions donnent des objectifs et des critères à rencontrer pour certains travaux de construction ou de rénovation et pourraient influencer vos projets en termes d’architecture et de délai d’obtention des permis.
Un règlement sur l’implantation et l’intégration architecturale (PIIA) permet à une municipalité de préserver certaines particularités de son environnement notamment en fixant, en plus des normes du règlement de zonage, des critères d’implantation et d’intégration dans les secteurs qu’elle détermine les plus sensibles. Les projets de construction sur des terrains inclus dans le PIIA, sont alors soumis à une évaluation qualitative, et sont analysés en fonction des critères énoncés, ce qui favorise plus d’ouverture dans les échanges avec les requérants des permis.
L’adoption d’un tel règlement aura un sérieux impact sur les démarches auxquelles devront se soumettre ceux qui désirent entreprendre des travaux dans ces secteurs. Ainsi, en plus des normes générales que l’on retrouve dans les règlements d’urbanisme, de lotissement et de construction, qui doivent être respectées, tout projet d’intervention dans ces secteurs doit rencontrer les critères particuliers énoncés au PIIA. Ces critères concernent, entre autres, la qualité architecturale et esthétique des constructions proposées, la volumétrie des bâtiments, la préservation des caractéristiques naturelles du site, l’absence de perturbation visuelle sur les lacs, l’aménagement des terrains, etc.
Lors de la demande d’approbation d’un PIIA, le requérant doit fournir, en plus de la documentation généralement requise pour l’obtention d’un permis de construction, un certain nombre de documents et d’informations tels que :
a) des photographies du terrain et des bâtiments existants, le cas échéant, prises avant les travaux, ainsi que des constructions situées sur les terrains environnants ;
b) un plan d’aménagement détaillé incluant la localisation des végétaux, des essences à planter, de l’emplacement des constructions et les accès véhiculaires ;
c) des croquis montrant l’architecture de toutes les constructions existantes et projetées, leur relation avec les bâtiments sur les terrains voisins ;
d) les détails sur les matériaux et les couleurs sélectionnées ;
e) une illustration de l’impact sur le paysage, incluant les perspectives visuelles à partir de certains points bien définis ;
f) un plan des pentes du site d’intervention etc.
Le projet sera alors analysé par les membres du Comité consultatif d’urbanisme (CCU), qui évalueront alors la demande en fonction de la documentation soumise et des critères applicables et ce, afin de faire une recommandation au Conseil municipal. Si le projet ne rencontre pas les objectifs du PIIA, les membres du CCU peuvent suggérer des modifications aux divers éléments du projet y compris l’architecture des bâtiments ou exiger des informations additionnelles.
Finalement, le Conseil municipal approuvera, ou non, le projet.
Toutes ces étapes que doit franchir un PIIA entraînent des délais plus importants que pour l’émission d’un permis dans un secteur exempté. On devra compter sur un délai d’environ de 30 à 60 jours pour le cheminement du processus d’analyse et l’octroi du permis.
